Rezervační smlouva

Co je rezervační smlouva?

Rezervační smlouva je písemná dohoda mezi prodávajícím (nebo zprostředkovatelem) a zájemcem o koupi nemovitosti, kterou se obě strany zavazují, že nemovitost nebude nabídnuta dalším zájemcům a kupující má předkupní právo po sjednanou dobu. Kupující za tuto výhodu často skládá tzv. rezervační poplatek, který může být následně započítán do kupní ceny nemovitosti.

Účel rezervační smlouvy

Hlavním účelem rezervační smlouvy je zafixovat podmínky mezi prodávajícím (nebo realitní kanceláří) a kupujícím. Nemovitost je tímto dokumentem dočasně stažena z nabídky a kupující získává čas na vyřízení hypotéky nebo právní prověrky nemovitosti. Prodávající má zase jistotu, že zájemce o koupi jedná seriózně, a pokud kupující z nějakého důvodu odstoupí, je rezervační poplatek prodávajícímu obvykle ponechán jako náhrada za zmařený obchod.

Náležitosti rezervační smlouvy

Aby byla rezervační smlouva právně platná a účinná, musí obsahovat několik základních náležitostí. Mezi tyto patří:

1. Identifikace smluvních stran

   • Plné jméno, adresa a identifikační údaje (rodné číslo nebo IČ) obou smluvních stran – kupujícího i prodávajícího, případně realitní kanceláře.

2. Popis nemovitosti

   • Přesná specifikace nemovitosti, která je předmětem smlouvy. Tento popis musí zahrnovat například číslo pozemku nebo bytu, katastrální území, případně další technické parametry, aby bylo jasné, o jakou nemovitost se jedná.

3. Rezervační poplatek

   • Výše rezervačního poplatku a způsob jeho úhrady. Tento poplatek je obvykle nevratný v případě, že kupující odstoupí od smlouvy bez vážného důvodu. Často bývá sjednáno, že rezervační poplatek bude započítán do celkové kupní ceny, pokud obchod úspěšně proběhne.

4. Rezervační lhůta

   • Doba, po kterou je nemovitost pro kupujícího rezervována. Obvykle jde o několik týdnů až měsíců, během nichž je kupující povinen vyřídit si financování a další náležitosti spojené s koupí.

5. Sankce za nedodržení podmínek

   • Rezervační smlouva často obsahuje ujednání o sankcích. Pokud prodávající poruší smlouvu tím, že prodá nemovitost jinému zájemci, může být povinen vrátit rezervační poplatek a navíc uhradit případné penále. Na druhé straně, pokud kupující odstoupí bez opodstatněného důvodu, může prodávající poplatek ponechat.

6. Podmínky odstoupení od smlouvy

   • Je důležité jasně stanovit, za jakých okolností může kterákoliv strana odstoupit od smlouvy bez sankcí. Například pokud kupující nedostane schválenou hypotéku nebo pokud se objeví právní vada na nemovitosti, může být rezervační poplatek vrácen.

7. Závazek uzavřít budoucí smlouvu

   • Často bývá do rezervační smlouvy zahrnut závazek obou stran uzavřít ve stanovené lhůtě kupní smlouvu, případně smlouvu o smlouvě budoucí.

Výhody a nevýhody rezervační smlouvy

Výhody:

• Jistota pro obě strany: Kupující má jistotu, že mu nemovitost nebude prodána jinému zájemci, a prodávající má garanci vážného zájmu kupujícího.
• Čas na vyřízení formalit: Kupující získává potřebný čas na vyřízení financování nebo právní prověrky nemovitosti.
• Transparentnost: Jasné stanovení podmínek a sankcí zabraňuje nedorozuměním v budoucnu.

Nevýhody:

• Nezvratnost rezervačního poplatku: Pokud kupující nezíská financování nebo změní názor, může přijít o rezervační poplatek, který může činit i desítky tisíc korun.
• Omezená právní ochrana: Rezervační smlouvy nejsou tak striktně regulovány jako kupní smlouvy, což může někdy vést k nejasnostem, pokud smlouva není dobře sepsána.

Jak postupovat při uzavírání rezervační smlouvy?

Pokud jste v situaci, kdy vám byla nabídnuta rezervační smlouva, měli byste postupovat obezřetně. Před podpisem se vyplatí věnovat pozornost několika klíčovým bodům:

1. Prověření nemovitosti: Ujistěte se, že nemovitost, kterou hodláte koupit, je bez právních vad. Zkontrolujte údaje v katastru nemovitostí a zajímejte se o případné zástavy nebo věcná břemena.

2. Konzultace s právníkem: Rezervační smlouva by měla být sestavena právníkem, který zajistí, že smlouva bude vyvážená a spravedlivá pro obě strany. Pokud se jedná o významnou investici, vyplatí se investovat do právního poradenství.

3. Realitní kancelář: Pokud jednáte prostřednictvím realitní kanceláře, důkladně si prověřte její pověst. Mějte na paměti, že některé realitní kanceláře mohou využívat rezervační smlouvy jako způsob, jak získat rezervační poplatek bez reálné snahy o uzavření kupní smlouvy.

Závěr

Rezervační smlouva je užitečný nástroj, který poskytuje oběma stranám jistotu během procesu koupě nemovitosti. Klíčem k úspěchu je pečlivé čtení smlouvy a konzultace s odborníkem, aby byly zajištěny vaše zájmy a minimalizována rizika. Přestože rezervační smlouva přináší kupujícímu výhody, je důležité vědět, že také obsahuje určitá rizika, zejména v podobě nevratného rezervačního poplatku v případě odstoupení od smlouvy.